刚刚过去的春节，你如果去过售楼处或者朋友圈里有中介，是不是也被各种楼市回暖的消息震惊了

金地华发峯范、万科璞悦山最高单日成交记录达八套、九套，云庭壹号、保利明玥风华、望府公馆、雲璟文山院最高有一天五套的成交

(相关资料图)

就连临港的基业天禧也能一天成交三套、东方名都一天成三套，比较边缘的威高新城信和苑日销六套

万科璞悦山刚发的海报，开年劲销50套

和去年的行情相比，还真有点狂飙的意思

有很多人就嘀咕了，这是要火的节奏吗

还有动作快的二手房业主已经调高了房价

而有的售楼处也放出来涨价的消息

真的假的？

我认为，只凭春节过来这半个月的表现，就要判断今年房产走势，未免数据过少，周期太短，说什么爆发式增长更是不太成立

只能说，威海楼市目前确实是有了比较明显的回暖迹象

但想要达到质变，需要量变真正积累到一定程度才行

只是，从这段时间走访各售楼处的情况看，我发现一个新的问题：

威海刚需将无房可买

看到这句话，肯定会有人一个猛子跳出来，巴拉巴拉本地开发商的新盘项目，以及大量的二手房项目

确实，你说的都是实话，但这么比就没有意思了

谁买房子都是想着要自住又要保值，自己住的时间一般挺长的，甚至十多年，所以要求这房子的品质足够硬，不能今儿管道堵了明儿水管爆了（我说的是埋在地下埋在墙里的那些设备），还得你想要把房子卖了的时候还能卖的上价，不能扔到你上面巴拉的那一堆里面，连个水花都没有

上面两张图是两个不同项目的毛坯房

第一张放大了就能看到细节，地面不平，墙面坑洼，有渗水的痕迹，踢一下墙，灰泥扑簌簌往下落

第二张这品质，地面完全可以直接做自流平铺地板了

市场上，不管是毛坯房还是装修房，差距是一目了然的

所以，我的意思是，刚需用户如果想在市区买一套品质好的房子，就要抓紧了

一直以来，大家对房价的态度都是追涨杀跌，房价涨了急急忙忙借钱也要跟着买，担心再涨下去自己买不起，房价要是跌了，那就再等等，说不定还会跌

而过去这三年，楼市可谓是破鼓万人捶，所以能在这段时间买房子的确实是真需求——比如说结婚或者准备结婚，为子女而移居的，想要妥帖安置自己的

改善的，反正已经有房住，什么时候买也不着急

结婚需要的房子却不能跟丈母娘打商量

所以我们可以看到，几乎每个项目都是小面积的卖得快

当然，这里面也有价格因素，市区的新项目，单价最低的是八千多的，按照20%的首付算，一套房子也是要十多万的首付，而且还不能一味的看低首付，还要看自己能不能支撑得起后面的月供，尤其是大疫三年，很多人的工作如履薄冰，对当下对未来都没有多少把握，很不愿意背负沉重的贷款，所以，即使看中了118平的，最终还是选择了90平

这一次市场的反馈更是验证了这一点

威高七彩城云山郡卖的最多最快的是它家最小的106平、126平；正弘云庭壹号卖的最好的是它家最小的100平的、117平；金地华发峯范这次更是几乎将面积最小的110平125平产品全部清空

其他就不一一列举了

基本上每个项目都是小户型比大户型卖得好，不管这个小户型的起点是90平还是100平

相应的，大改善的客户大可不用着急，越往后选择越多，如果不着急的话，建议可以等一下，反而可能有更优惠的价格

还是以上面说的三个项目为例

威高七彩城云山郡150平以上的大户型不少，而且还有未开的楼栋；正弘云庭壹号前期是以小户型的高层销售为主，大户型的洋房大都排在后面；金地华发峯范剩下的房子大多数都是140平以上的

不久的未来，户型的这种分化会越来越明显

不过，比起下面的问题，户型的分化倒还不是大问题

如果你跳出当下，把时间线拉长，就会看出当下市场这些品牌产品的价值

我们几乎都承认，18年左右这一波大品牌开发商成规模进入威海市场的盛况大概率已成“绝响”，从那以后，你还听说过哪个大品牌开发商在威海拿地了？

这两年的土拍，基本都是城投城投

不是说城投不好

我只是担心城投太孤单

18年品牌开发商大规模进入威海的时候，我以为威海楼市从此进入户型不断升级小区规划不断升级的时代，现在看来是我天真了

这个事情有一点点远，还要一两年之后才能看出

我们还是说当下市场

上个周说了公积金最新的利好政策，这个周，威海的购房政策又加了一把火

主要政策有九条，由于具体的操作办法还没有发布，我们只简单说一下

一是实施阶段性购房契税补贴

“ 自2023年2月1日至2023年12月31日期间，个人在我市购买新建商品住房，且在2023年12月31日前足额缴纳契税的，可给予一定补贴，单套补贴最高不超过2万元 。”

这条是个送钱项目，只要你在这个时间段买新房了，并且交契税了，就能拿到补贴。需要注意的点是，只有在今年年底之前交上了契税，才能拿到这个补贴， 提醒大家的是，契税的缴纳是有前提条件的：只有拿到房产证之后才能去交契税 。目前来看，能满足这一条不多，像是世昌名都、保利翰林院

此外，2022年还出台过一个给予首套房商业贷款利息补贴的政策：

2022年7月1日至2023年6月30日期间，在环翠区、高新区、经开区，临港区范围内，使用商业贷款购买首套新房的购房户，可享受不超过12个月且总额不超过1万元的商业贷款利息补贴 。

这条“给钱”的政策也还是执行期，而且范围广得多，今年有买房计划的，别错过这个时间段

再此外，还有一条政策在有效期： 2022年10月1日到2023年12月31日这期间，如果你卖了老房子，又去买了新房，如果新房的价格比老房子贵，那么就能免个税，如果新房的价格比老房子便宜，就按占比退个税

二是加大二孩及以上家庭购房支持力度

“自2023年2月1日至2023年12月31日期间，有未成年子女的二孩及以上的本市户籍居民家庭在我市购买新建商品住房的， 按照建筑面积给予一定补助，单套补助最高不超过5万元 ，补助资金在办理不动产权证后发放。”

三是优化征收补偿

在我市城市更新、工程建设、棚户区改造等征收中，对货币化安置的居民，可自愿选择“房票”安置。持“房票”可在全市范围内购买新建商品房。选择“房票”安置的，在兑现“房票”安置后，可由购买新建商品房所在地财政给予适当奖励。

四是优化房屋租赁政策

“继续实施对新就业无房职工可累积发放不超过36个月的阶段性住房租赁补贴政策，最低补贴标准为每月300元。盘活闲置公共租赁住房，面向城镇医疗卫生、教育、公交、环卫、物业等公共服务行业人员定向供给，放宽申请条件，取消缴纳1年以上的社保限制和收入审核，由用人单位集中申报。”

五是动态调整新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限

“严格落实新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的相关精神，评估期内全市新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降时，立即启动动态调整机制，视情况采取阶段性维持、下调或取消我市首套住房商业性个人住房贷款利率下限。”

这一条虽然是对2023年1月5日人民银行、银保监会下发通知的重述，

但特意提了出来，再考虑到现在全国很多城市的利率都降到了3点几，威海也要有所动作也说不定

六深入开展精准营销活动

围绕市内市外“两个市场”，优化房地产营销措施，搭建线上与线下相结合的房地产展示和交易平台，集中展示优质精致楼盘项目。持续开展人才安居节活动，组织各行业人才精准对接探盘。组织开发企业到热点和重点城市举行项目推介。

2月4日开幕的2023威海新春线上房交会，就是线上和线下结合的方式，我们带客户去看房，只要是房交会的合作楼盘，销售人员都说清楚额外的购房优惠，据统计，房交会开幕前三天，参展楼盘累积成交179套，这成绩也是很厉害了

七调整商品房套型和使用性质：

对具备开工条件尚未开工的商品房项目、以及在建商品房项目,在不改变用地性质和容积率前提下,允许无拖欠农民工工资问题的开发企业适当调整套型结构,以适应市场需求。支持存量商品房向文化体育、健康养老、教育医疗、众创空间等用房转型利用。

八加快完善公共服务配套：

优化完善教育、养老、医疗、体育、公园等公共配套服务设施布局，提高土地配套成熟度，及时出让公共服务用地，加快项目建设进度。

威海的公共服务配套真的是越来越好，大公园小公园口袋公园，今年1月23日，上海路环岛东侧还启用了首个城市驿站，里面配备了直饮水设备、冰箱、微波炉、空调、医药箱等各种便民设备，现在，经区还有三处城市驿站在建设中，不久以后，无论什么时候，这个城市总有一盏灯为你亮着

九精准引导项目提升品质：

新出让土地，在开发项目建设条件意见书中明确绿色建筑、装配式建筑、健康建筑、超低能耗建筑、智慧社区、海绵城市等高品质住宅建设条件。建设绿色住宅的按照国家有关法规和规范性文件规定，在容积率计算方面给予支持。鼓励推广公建化外立面、设置架空层，引导提升绿化、车库等配套设施设计档次，提高住宅环境配套和物业服务水平。

重点就是第一条和第二条，直接给钱，而且还有去年发布的还在有效期内的利好，请注意， 这些利好都是针对新房的

风动、幡动，心动吗

关键词： 公共服务 商业贷款 个人住房贷款